不動産投資の勉強はこの3つだけ勉強すれば良いと考えています。
不動産投資の勉強は、融資と物件とシミュレーション（利益）を理解することです。
この中でも最も重要なのは融資を知ることです。
融資は個人の属性（年収・資産・居住地等）と使える金融機関と金融機関ごとの融資条件の３つに分かれます。
融資は個人の属性や時代によっても変わるため、教科書的な学び方ではなく、実際に今自分が受けられる融資は何なのかを探して確認する必要があります。
物件は、なんでも買えるわけではなく、金融機関が融資してくれる物件に限られます。
シミュレーションは、融資と物件の組み合わせで利益が出るかどうかのシミュレーションをすることで投資して良い物件かどうか決まります。
この、融資・物件・シミュレーション（利益）と現実に即した内容を学ぶことで不動産投資で成功できる可能性が高まります。
そのために勉強する内容と手順をお伝えします。
目次
1.不動産投資の勉強が3つで良い理由
不動産投資の勉強は本記事で紹介する3つだけしておけば、後は進めながら勉強していくことをおススメします。
不動産投資の勉強を０から100迄全て教科書的に覚えようとすると、余程勉強が得意な人でない限りは途中で嫌になってしまうと思います。
不動産投資を教科書的に勉強しようとすると、メリットデメリット、リスク、融資、物件、売買方法、運営、修繕、空室対策、その他にも項目は多数あり、各項目ごとにも多くの情報があります。
始める前の時点で、全てを理解するハードルは非常に高いと思います。
勉強するうちに投げ出したくなる可能性もありますし、私の実感としても結局実際にやってみなければ理解しにくいことが多かったです。
まずは、融資、物件、シミュレーションの3つを理解して、実際に行動しながら実感を持って学んでいくことで、本当の意味で実につく知識になるので、2章以降でこの3つを中心に勉強を進めてもらえればと思います。
2.不動産投資の勉強①自分が受けられる可能性のある融資を知る
自分に合った不動産投資を見つける勉強方法は、まず自分が受けられる可能性のある融資を知ることです。
不動産投資を始めようとすると、まずは物件を探すところから始めるのではないでしょうか。
ポータルサイトでどんな不動産があるのかを見たり、なんとなく近所の物件や利回りの高い物件に興味を持つことも多いと思います。
ただ、融資の裏付けなしに興味を持った物件は買えないことがほとんどです。
私の会社のお問合せでも、お問合せ頂いた物件をそのまま買える人はほとんどいません。
理由は、物件から入ってもその物件に自分が望む様な融資が出ないことが多いからです。
自分が買える物件を探す為には、自分が使える金融機関を見つけることと、融資条件（融資割合・金利・期間・エリアなど）を確認して買える物件を知ることです。
ただ、ネット上の情報や簡単に問い合わせて分かる情報だけでは、判断ができません。
例えばオリックス銀行の不動産投資ローンの商品ページにはこの様に書かれています。
この中で、融資枠は年収や自己資金によって変わりますし、融資期間も構造や築年によって変わります。
金利も物件の評価や個人の属性によって変わってきます。
他の項目も商品説明としては正しいのですが、実際に自分が利用できるのか、具体的な融資額・金利・期間などはどうなるのかは、このページを見ただけでは判断できません。
例で出したオリックス銀行だけでなく、各金融期間はこの様な融資の詳細を公表していますが、実際に自分が使えるかなどはホームページや商品説明だけみても判断できません。
融資は、年収・職業・居住地などの属性で使える金融機関が変わってきます。
まずは自分が融資を受けられる金融機関と融資条件を把握することが、自分に合った不動産投資を見つける第一歩かつ一番重要な勉強です。
融資についての詳しい話はこちらの記事から
自分でも不動産投資の融資は受けられる？融資を受けるために知るべき基礎知識
ここの3章を見てください。
3.不動産投資の勉強➁自分に使える融資で買える物件を知る
自分に使える融資が分かったら、不動産投資の勉強の半分以上は終わったと思って良いです。
自分に使える融資が分かったら次のステップ・物件探しです。
使える融資が複数ある場合は、融資毎に計算をしてみてください。
3-1.購入可能物件の価格上限を知る
まずは自分が使える融資で購入できる物件の情報を整理しましょう。
自己資金1000万円を利用可能で、90％の融資をしてくれる金融機関を使う場合、選べる物件の上限価格は6250万円となります。
これで大体どの程度の価格の物件まで購入できるかが分かります。
3-2.購入可能な物件エリアを知る
次に、購入可能な物件のエリアを確認しましょう。
利用可能な金融機関によって、購入できるエリアが変わってきます。
不動産投資をこれから始める人は驚くかもしれませんが、金融機関が取り扱えるエリアは、一般的には支店から１時間前後でいけるエリアであることが多いです。
例えば東京２３区内の支店で購入するのであれば、２３区から電車で１時間以内にいけるエリア、さいたま市や千葉市、横浜市などまでというイメージです。
金融機関や時期によって大きく変わるので、必ず担当支店に確認してください。
3-3.購入可能な物件の構造・築年を知る
融資の期間は、自分の年齢と、各金融機関が設定している物件の構造・築年によって変わってきます。
不動産投資ローンがあまり得意でない金融機関は建物の法定耐用年数内での融資であることが一般的です。
不動産投資ローンを得意としている金融機関は法定耐用年数だけではなく独自の基準で融資期間を設定していることも多いです。
例えば法定耐用年数22年の木造アパートを築15年で購入する場合、法定耐用年数内の期間であれば7年ローンとなります。
これでは返済がかなりきつくなるので、現実的には手を出せないと言うことになります。
自己資金投入割合などにもよりますが、基本的には20年以上は融資を組めないと返済が厳しくなりやすいと思います。
ここで現実的に自分が返済可能な物件の構造・築年を把握しましょう。
3-4.購入可能な物件の相場を知る
自分が購入可能な物件の価格・エリア・構造・築年が分かったらいよいよ物件探しです。
この条件にあてあまる物件がそもそも存在するか、存在するなら相場はどの程度かを勉強しましょう。
一番手軽な探し方は不動産投資のポータルサイトで検索することです。
不動産投資ポータルサイト一覧
・健美家
・楽待
・LIFULL HOME’S
・不動産投資 連合体
ポータルサイトは広告サイトなので広告可能な物件しか掲載されていません。
広告可能な物件は市場にある物件の半分以下だと思います。
ここで大まかな相場感を掴んだら、不動産投資の専門会社に物件の相談に行ってみましょう。
私の会社のPLACのホームページでは会員限定で非公開の情報もお知らせできるので、無料ですので会員登録して検索してみてください。
会員になれば未公開の最新の情報をメールでもお知らせしています。
ポータルサイトや不動産会社からの紹介で自分に合った物件を探してみましょう。
ある程度良さそうだと思う物件が見つかったら次はシミュレーションです。
4.不動産投資の勉強➃融資と物件の組み合わせでシミュレーションをして利益を知る
不動産投資の勉強3つ目はシミュレーションです。
不動産投資の目的は当たり前ですが利益を出すことです。
不動産投資の利益にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。
インカムゲインは定期的に入ってくる家賃収入がメインで、よくキャッシュフローと言われます。
キャピタルゲインは売却時に出る利益の事です。不動産投資が株等と違うのは、不動産価格が下がっても返済が進んでいることで売却利益を得ることができることです。
このインカムゲインとキャピタルゲインをシミュレーションツールを使って計算してみましょう。
簡易的にシミュレーションしたい場合は先ほど紹介したポータルサイトでもできます。
ただ、インカムしか計算してなかったり、キャピタルの計算・インカムの計算の設定がある程度ゆるくなっています。
あくまでも簡易シミュレーションのためです。
自分でしっかりシミュレーションする方法は以下のページで紹介しています。
不動産投資のシミュレーションを自分でしないと落とし穴にはまる
公開していませんが、家賃の下落率や売却価格をもう少し現実に近いものとして作成したシミュレーションをPLACで作っています。
より詳細なシミュレーションをしたいと思う人は本ページ下部の無料相談から相談してください。
5.まとめ
不動産投資の融資を勉強して、物件の勉強をして、シミュレーションを作れる様になれば、一通り不動産投資に必要な知識は学べているはずです。
不動産投資のマニュアル本を読むのではなく、本当に自分に合った不動産投資を見つけるための勉強方法をお伝えしました。
不動産投資の勉強は、ネットや書籍だけでは困難です。
私たちの会社も含めて色々な不動産会社に相談して、シミュレーションをして自分が最も利益が出しやすい不動産投資を見つけてください。
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