不動産投資の中でも中古戸建て投資は、少ない自己資金でも始められると最近人気が高まっています。
わたしたちもこの中古戸建て投資は、資金力がない人に非常におすすめです。
融資が組めない人、現金で購入したい人、初心者で少額から不動産投資に取り組みたい人・・・そんな皆さんにお勧めなのが中古戸建て投資なのです。
私たちPLACでもこの2年ほどの間で中古戸建てに力を入れています。一都三県郊外の物件を購入して投資家の方に販売したり、リフォームをした上で実需用として販売しています。
下記は、弊社でリフォームした一例です。
社内のリフォーム部門で施工を行っているので、相場と比べても安価でリフォームが可能でお客様にも喜んでいただいております。
皆様も本記事を参考にしていただき、戸建て投資を実践してください。
私たちが開催しているオンラインセミナーでも戸建て投資に関するセミナーを開催しています。ご興味がありましたら是非ご参加ください。
PLACセミナー
この記事では、人気の高まっている中古戸建て投資の魅力、また同じ価格帯の中古区分マンションと比べて中古戸建て投資を選んだほうが良い理由など、なぜ中古戸建て投資がおすすめなのかをお伝えしたいと思います。
皆さん、中古戸建て投資で成功するために、是非最後まで読んでいただければ嬉しいです。
1・戸建て投資がおすすめな6つの理由
戸建て住宅を安く購入して賃貸に出す中古戸建て投資は、初期費用のハードルがかなり少なくチャレンジしやすいと不動産投資の中でも昨今人気が高まっています。
不動産投資を始めたくても資金が少なかったり、融資が組めないなど1棟アパートの購入が難しい人も、中古戸建てならば購入可能で、しかもアパートやマンション投資にはない魅力があるのです。
この章では中古戸建てがおすすめな6つの理由をお伝えします。
1-1.ニーズがあるのに供給が少ないため入居率が高い
戸建て賃貸は、アパートと異なり供給量がそれほど多くないため、入居率が高く、家賃も高く設定できる傾向があります。
下記は国土交通省が発表している、土地問題に関する国民の意識調査の望ましい住宅に関してのアンケート結果です。
「一戸建て」と答えた人の割合が54.9％、「戸建て・マンションどちらでも良い」と答えた人の割合が21.3％、「マンション」と答えた者の割合が14.3％となっています。 「一戸建て」と答えた者の割合が最も高いのは、過去の調査と同様の結果です。
また、下記は株式会社リクルート住まいカンパニーの「コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査」です。
コロナ禍を受けた『住宅購入・建築検討者』調査（首都圏）
これによると、住まい探しに関して戸建て派の割合は63％となっています。
それでは実際の供給数として、令和2年度の総務省発表の住宅着工統計を見てみましょう。
建築着工統計調査 住宅着工統計
住宅着工統計によると、貸家は 306,753戸 そのうち戸建ては19,204戸と全体の約6％の少なさです。
このように戸建て賃貸は多くのニーズがあるにもかかわらず供給数が非常に少ないため、アパートと比べて客付けがしやすく比較的家賃も高く設定が出来るのです。
1-2.入居期間が長く、安定収入が見込める
一般的に、戸建て賃貸に入居するのはファミリー層が多いため、入居期間が長く安定収入が見込めます。
下記は全国の平均入居期間を示したものです。
単身者に比べてファミリー層は比較的長い入居期間なことがわかります。
子育てなどでその地域で長く生活できる住まいを探すため、転勤や結婚等により数年単位で入居者が入れ替わる集合住宅と違って家を長く借りてもらえます。
入居者が変わらなければ家賃収入も安定し、退去に伴うリフォームや入居付けなどの手続きも不要なので、コスト面での負担も減らせるでしょう。
1-3.立地ハンデが少ない
戸建投資は、アパートやマンションと比較すると、立地ハンデが少ないというメリットがあります。
そもそも地方や郊外、駅から遠いなどの立地の収益物件は、本来ならば賃貸が付きにくいです。
しかし戸建てに住みたい人はアクセスの良さよりも、そこでの生活の利便性などに重点を置く傾向があります。
例えば、ペットを飼いたい、自宅で楽器の演奏をしたい、小さな子供がいて集合住宅では苦情の心配があるなどの理由などです。これらの希望が叶う戸建て賃貸は、立地ハンデが影響しないことが多いのです。
1-4.少額で投資可能
戸建て投資はアパート投資などと比較すると、少額で投資可能です。
一棟アパートの価格が、安くても数千万円からなのに対し、地方の戸建てであれば数百万円、場合によっては数十万円でも購入することができます。
現金で購入することも十分可能であり、融資が通りにくい人でも投資可能な事がメリットです。
1-5.利回りが高い
戸建て投資件は利回り10～20％の高い物件を狙った投資が期待出来ます。
下記は不動産投資サイト楽待の戸建て投資情報です。
不動産投資サイト「楽待」
こちらは全国で検索した場合ですが、高利回りな物件が多いことがわかります。
アパートやマンションと比較して賃貸戸建ては供給数が少ない上に他の物件と競合しにくいため、高い家賃設定でも入居が決まることあります。
また、アパートやマンションより低価格なため、初期費用を低く抑える工夫が出来れば高利回りが期待できます。
集合住宅のように管理費や修繕積立金も発生しないため、コストを抑えることができる点も、利周りの高さに影響しています。
1-6.管理の手間が少ない
戸建て賃貸は集合住宅と違い、管理の手間が少ない傾向があります。
騒音などの入居者間のクレームが少なく、共有部分がないため個人の持ち家同様自分で管理してくれることも多いのが原因です。
2.戸建て投資のデメリット
続いて戸建て投資のデメリットについてお話しします。戸建て投資のデメリットは次の2つがあげられます。
2-1.賃料収入がゼロになるタイミングもある
戸建て賃貸は空室が出れば収入はゼロになります。
アパートなどの集合住宅は空室が出ても他の入居者がいれば収入がありますが、戸建賃貸は空室期間が長ければそれだけ収入がない期間が続くためリスクも高いです。
集合住宅は空室が増えると融資の返済に困る可能性も出てきますが、戸建て投資は基本的に現金購入の為その点は安心と言えます。
2-2.リフォームや修繕費などのコストがかかる
中古戸建て、いわゆる中古物件は築年数が経っている物件です。そのためリフォームや修繕費が発生し、思わぬコストがかかる可能性があります。
一例ですが、地区30年程度の中古戸建を内装・外装ともにリフォームした場合、全て業者に依頼すると約300万円程度の費用がかかる場合もあります。
日頃のメンテナンスや、相見積もりを取りやすい業者を見つける事、またDIYなどの工夫でリフォーム費用を抑える事が大切です。
3.比べられることが多い 戸建て投資VS区分投資
物件価格帯も似通っていて不動産投資の中では取り組みやすいと比較されやすいのが戸建て投資とマンション区分投資ですが、おすすめは断然戸建て投資です。
区分マンションは節税のために勧められることも多いと思います。
新築区分マンションは、空室率が低く、買いやすく売り易いので流動性は高いことが特徴です。
だた、新築区分マンションは利回りが低くコストもかかるため、そもそも非常に利益が出にくい不動産投資と言えるでしょう。
同じように中古区分マンションもそもそもキャッシュフローが出にくい投資のため避けた方が良い投資方法です。
同じ価格帯で購入できるのならば、メリットも多く利益も出やすい戸建て投資をお勧めします。
4.戸建て投資がお勧めの人の3つの条件
ここまで戸建て投資のメリット・デメリットをお伝えしました。では実際どんな人が中古戸建て投資に向いているのでしょうか。
中古戸建て投資がお勧めの人は下記の3つの条件が当てはまります。
ひとつづつ見ていきましょう。
4-1.長期安定収入が欲しい人
長期安定収入が欲しい人は戸建て投資をお勧めします。
前述したように賃貸物件の中でも戸建てはファミリーが賃貸する傾向が高く、入居期間は平均4～6年以上が8割です。
入れ替わりが少なく、リフォーム費用も抑えられるため、長期安定収入が欲しい人にお勧めです。
4-2.現金で買いたい人・融資を受けたくない人
中古戸建て投資は融資が組めない人、融資を受けたくない人にもお勧めです。
中古戸建ては不動産投資の中でも物件価格が低く少額で投資可能です。そのため現金購入したい人にも向いている投資方法と言えます。
まだ年収が低い20代、30代の若いうちからでも無理せず不動産投資に取り組めますね。
4-3.DIYが好きな人
DIYが出来る人、得意な人、趣味感覚で楽しんで取り組める人にお勧めです。
中古戸建ては築年数が古い物件が多いため自ずと修繕やリフォームが必要な事も多くなります。そのリフォーム費用を安くすればするほど利益が出るため、自身で行うことが出来れば業者に頼んだ場合より200～300万円のコストカットにつながります。
実際に弊社のお客様でも仕事がない日に楽しみながらDIYをしているオーナーさんもいらっしゃいます。
5.戸建て投資に向いていない人
反対に、戸建て投資に向いていない人は以下のパターンです。
5-1.物件を買ったら現金が残らない人
前章でも述べた通り、戸建て投資は急な修繕が発生する可能性もあります。
物件を購入した後もそれに対応出来る現金が必要になるので、物件購入で現金が残らない人にはお勧めできません。
戸建て投資に取り組む場合は、購入代金のほか、想定外の修繕などにも対応できるお金を準備しておくことも大切です。
5-2.融資が組めて1棟が買える人
融資を受けて1棟が買える人には戸建て投資はお勧めしません。
不動産投資で利益が最も出やすいのは1棟アパート投資で、中でも特にお勧めは新築1棟アパートです。
融資を受けて1棟アパート投資が出来る人は、融資を最大限まで受けて1棟ですすめましょう。
その後融資が出なくなってから戸建て投資をすることで大きな利益を目指せます。
別記事で新築一棟アパートで利益が出せる理由を解説していますので、ぜひご覧ください。
なぜ新築1棟アパート投資で年間540万円の家賃収入を得ることができたのか？
おわりに
戸建て投資は資金が少ない人やローンが組めない人におすすめの不動産投資方法です。
少額から購入可能で、入居者が長期間住んでくれることが多いため安定した賃貸収入が長期にわたって見込めます。
不動産投資は資金が必要になり融資を組むためには一定以上の収入や自己資金が必要なため、誰でも出来るわけではありません。
そんな中でも、中古戸建て投資はまだ収入が少ない若い人でもチャレンジすることが出来、出た利益を貯めることでより大きな利益が出る1棟アパート投資への足がかりになります。
中古戸建て投資を成功させるには、どれだけ安く物件を購入できるか、より入居が付くような何かしら魅力のある物件を見つけて購入できるかです。
第一章でも述べましたが、戸建物件は非常に物件数自体が少ないです。良い物件を見つけたら出来るだけ早く動くことも成功の秘訣です。
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