サブリースとは不動産管理の種類の一つで、管理会社が一棟まるごと借り上げて「又貸し」する事です。
大きな特徴としては、空室の有無に関わらずオーナーには毎月一定の賃料が入る「家賃保証」がある事です。
本来ならば空室リスクを回避できる「家賃保証」はオーナーにとってのメリットになるはずですが、サブリースは一般の管理と比べると基本的にはお勧めしないと言われる声が多いのです。
サブリースはお勧めしないと言われる理由は以下の点です。
サブリースは満室の賃料から約8割しか入らないため利益がでにくいです。
空室リスクが心配な人がサブリース契約をすることがありますが、そもそも空室にならない物件を購入することが大前提ですよね。
また、サブリースは2010年代に契約内容などをめぐって悪質なトラブルに発生する案件が数多く発生し社会問題にもなっています。
サブリースの内容がよくわからないまま契約してしまうと後になって「聞いてなかった」「知らなかった」と後悔する事態になりかねません。
これから物件を購入しようとして管理をどうしようか悩んでいる人、サブリースを考えているけど悪いイメージがあるので心配な人・・・。
こんなみなさんは、本記事を読んでいただければサブリースとは何か？をしっかり理解することが出来ます。
サブリースを理解することで、サブリース=悪ではなく、使い方次第でありやっても良いパターンもあり、うまく使うことで効率的な賃貸経営につながることがわかります。
サブリースをめぐるトラブルに巻き込まれないため、悪質な業者に騙されないためにもぜひ最後まで読んでいただければと思います。
目次
1.サブリースとは
サブリースとは、不動産管理会社がオーナーが保有するアパートなどの賃貸物件を一括して借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。
大きな特徴としては、空室に関わらずオーナーには毎月一定の家賃が入る家賃保証がある事です。
この章ではまずサブリースの仕組やほかに管理方法との違いを分かりやすくお伝えし、サブリースとは何か？を理解したいと思います。
1-1.サブリースの仕組み
前述した通りサブリースとは、不動産管理会社がオーナーが保有する賃貸物件を一括して借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。
この図の通り、オーナーにとってのメリットは賃貸管理会社が1棟まるごと借り上げるため空室や滞納のリスクが無く、毎月一定の家賃収入がオーナーに入る事です。
家賃収入は空室の有無に関わらず実際の賃料の約8割になります。
満室時100万円の賃料も、半分空室で50万円の賃料も、毎月の収入は一定の80万円と言うことです。
それではサブリース契約をすることで業者にはどんなメリットがあるのでしょうか。
サブリース契約をする業者のメリットは大きく2点あります。
1点目は、高い管理手数料で物件管理が出来る事です。
通常の管理では管理手数料は高くても家賃の5％が限界ですが、サブリース契約では家賃の10～20％徴収することが出来るのです。
通常の管理と業務内容は同じなため、業者からしたらサブリース契約は大きなうまみがある事がわかりますよね。
2点目は、営業努力が収入に直結する事です。
サブリース契約をすれば管理業務全体が収入に直結します。空室をなくし、入居者から毎月の家賃を滞納なく徴収するなど、営業の努力次第で高い収入につながります。
これらの点で業者にとってサブリース契約をする事は大きな利益になるのです。
皆さんがサブリースを検討するのなら、この業者のメリットを知った上で通常管理もサブリース管理も同じように頑張って管理業務を行ってくれる良い管理会社を見つけましょう。
1-2. 自主管理・一般管理・サブリースそれぞれの違い
物件を保有して賃貸経営をする場合、物件管理をする必要があります。入居者の募集から入退去手続き、また入居者間のトラブル、物件の修繕対応など賃貸管理業務は多岐にわたります。
それらの賃貸管理の方法として、➀自主管理②委託管理③サブリースの3種類があります。
3種類それぞれメリット・デメリットがありますが、中でもサブリースは難しい点も多いため一般的にはおすすめしません。
契約する上でも思ってもみなかったような落とし穴があり、場合によっては大きな損失につながる事もあるからです。
次の章では、このお勧めしない理由を詳しくお話しします。
2.サブリースがおすすめしないと言われる2つの理由
サブリースがお勧めじゃない2つの理由は以下の通りです。
2-1.利益が出にくい
サブリースは通常の委託管理に比べて利益が出にくいです。なぜなら管理手数料が高いからです。
空室が出ても一定の家賃収入が保証されるのがメリットですが、満室が取れる場合確実に収益は低くなります。
そもそも、購入する時に満室が取れる物件を選ぶ事が大切ですので、あえて収益性が下がるサブリースをする必要はありません。
2-2. 理解せず契約してトラブルになる事がある
サブリースの内容を理解せず契約することで大きなトラブルになる場合があります。
サブリース契約をする場合よく聞くのが、
「30年一括借り上げ 条件変更なし」
「30年家賃は変わりません」などの文言です。
うまい話には裏があると言いますが、はっきり言ってこのような事はありえません。
管理会社がもし「家賃変更なし」と言っても、たいていの場合契約書には変更ありと書いてあるはずですので、必ず確認する必要があります。
もし書いていない場合、詐欺である可能性も大きいため、基本的には契約しない方が良いでしょう。
契約内容をしっかり確認せず言われるがままに契約して後でトラブルになっても、それはその人の責任でもあります。
自分でもしっかりと契約内容を理解し、詐欺にあわないようにしましょう。
これらの理由からサブリースは初心者にはおすすめしません。
しかし、サブリース自体が悪いわけではなく、使い方次第で有効に活用できる人もいるのです。
次の章ではサブリースをやってもいい人の例をあげたいと思います。
3.サブリースをやっても良い人
サブリースをやっても良いのは以下の2つのパターンの人です。
3-1.空室リスク・滞納リスクが不安な人
自分の物件の空室リスクや滞納リスクが不安な人は、利益が下がっても一定の収入が見込めるサブリースの方が良いかもしれません。
購入したのが新築物件で最初の入居付けが心配な時などもそうですね。
どんなにエリアや建物の条件が良くても常に満室が続く保証はありません。
また、入居者が滞納する可能性も0ではないのです。
これらの事が不安で、ストレスを感じてしまう人は、サブリースによって空室リスク・滞納リスクが解消されます。
3-2.管理の手間をかけたくない人
サブリースは通常の委託管理以上に管理の手間が全くかからないことが特徴です。
賃貸管理は思った以上に様々な業務が発生します。
入居付けをはじめ、入居者間のやり取りやクレーム対応、建物のメンテナンスなど、物件購入後の管理業務は多岐にわたります。
通常の委託管理はこれらの業務を管理会社が行いますが、勝手に行うのではなく都度管理会社から連絡がありオーナーの判断が必要とされます。
サブリース契約の場合は、これらの判断も全て管理会社が行うため、賃貸管理業務の手間を全くかけたくない人は、サブリース契約をする事で全てを委託することが出来ます。
また、利益目的ではなく節税などで物件管理に手間をかけたくない人も同じくサブリースにする方が良いかもしれません。
4.サブリース契約時に気をつけるポイント
自分はサブリースの方が良いと思って契約する場合、以下の4つのポイントに注意することが必要です。
4-1.家賃の減額がない家賃保証はない！
サブリースの家賃保証は賃料の約80～90％で、管理会社や物件によって異なります。
また、最初に付いた家賃保証がずっと続くことはありません。
例え新築の物件だったとしても、年々の経年劣化により価値は下がっていくため、より低い家賃になる時期はいつかやって来るものです。
反対に不当に家賃を低く設定したり、はじめに高い家賃保証を付けて、更新時に大幅に下げる悪質な管理会社がいて問題になる事も多いのがこの家賃保証です。
契約時には家賃保証が正当なものなのか、また相談できるのかなど確認する事が大切になります。
4-2.思った以上に費用がかかるリフォーム・修繕費！
サブリースの場合オーナーが賃貸管理に関わることはほぼありません。
しかし物件のリフォームや修繕は発生しますし、それらはオーナー負担になります。
これらの出費を考えないでいる人も多いですが、実際オーナーになって多くの修繕請求で赤字になってしまうこともあるため、契約前からしっかり収支の確認をしましょう。
4-3.家賃が入ってこない免責期間！
管理会社によっては、家賃保証に免責期間を設けることもあります。
免責期間とは、不動産管理会社が家賃保証をしなくていい期間のことで、契約日から1～3か月間は入居者募集期間として家賃保証をしないことです。
その間オーナーに家賃は入ってこないため注意しなければいけません。
免責期間は一般的には1～3か月ですがもっと長く設定する会社もあります。
また、再免責期間といって退去者が出るたびに免責期間を設ける場合もあります。
これらは契約書に必ず書いてある内容ですので、人任せにしないでしっかり理解しなければ後々大きなトラブルに発展する場合があります。
4-4. 解約できない解約条件！
サブリースは定期借家法が適用されているためオーナー側からの解約は難しいのが事実です。
引用：借地借家法 第32条1項
要するに管理会社が保証金額を下げることは政党であり、その結果家賃が下がったことを理由での解約はできないのです。
しかし解約できる場合もあります。解約の正当事由が生じた場合やサブリース会社との合意が得られた場合には、違約金を払うことで解約できます。
しかしその違約金も管理会社によって異なり、中には高額な違約金が設定されている場合もあるため、違約金が高すぎて解約をあきらめるケースが多いのも事実です。
何度も申し上げますが、とにかくしっかりと契約書を確認する事が大切です。
さいごに
サブリースは収益が下がる・解約しにくいなど、他にもマイナス要素が多いためおすすめしないと言われることが多いです。
しかし、管理の手間が全くかからず、空室・滞納リスク解消できるため、一部の人にとってはやっても良い方法です。
もしサブリースを選ぶのなら契約内容をしっかり理解して納得できない所などは管理会社と話し合うことが必要です。
人任せにせずきちんと把握する事で、今後のトラブル回避に繋がる事に繋がります。
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