私も失敗しました！不動産投資の失敗事例7選と成功のポイント

不動産投資は利益が出そうだけど、失敗すると生活が壊れてしまうような失敗をするんじゃないかと心配する人は多いと思います。
私も不動産投資を始める前は、どうすれば成功できるのか、何に気をつけなければ失敗してしまうのか、大きな失敗をしたらどうなってしまうのか不安でした。

実際、紹介する事例の方のように失敗して大きな負債を抱えたり、事業破綻してしまうような人も不幸にして存在します。
再起不能になるような失敗だけではなくても、目標の金額に届かなかったり、赤字になってしまったり、大きな失敗から小さな失敗まで様々です。

私自身、素人時代に知識不足で不動産屋に悪い点の説明をほとんどされないままに買う決断をしてしまったり、競売で借地でかかる経費を良くわからずに買ってしまったりと結構な失敗をしてきました。
その後色々リカバリーしてなんとか大きな損はしませんでしたが、かなり危ないことをしていたと思います。

とはいえ、不動産投資は過去多くの人が行ってきた投資で、過去の事例が多く存在します。
事例から学ぶことで大きな失敗を避け、不動産投資で成功するための道が見えてきます。

例えば、車の運転も似ていると思います。
車は危険な運転をすれば交通事故を起こし、人生が破綻することもありますが、ルールを守って安全に運転することでほとんどリスクはなく便利さだけ享受することができます。
不動産投資も同じで、失敗事例やルールを学ぶことで大きな失敗を避けることができ、大きな利益を享受することもできます。

不動産投資は投資ですし、１００％成功するというやり方は存在しません。

ただ、不動産投資はしっかり勉強した上で進めれば、比較的安全に大きな資産形成が狙える優秀な投資だと考えています。

この記事を読む皆さんが過去の事例から失敗のセオリーを知って、自分の不動産投資に役立ててもらえると嬉しいです。

1.不動産の失敗事例7選
2.まとめ:失敗を防ぐための根本的なポイントはシミュレーション

1.不動産の失敗事例7選

不動産でよくある失敗事例を7つご説明いたします。
各事例でなぜ失敗してしまったのかを理解して頂き、失敗しないためのポイントを知って頂ければ嬉しいです。

では早速見ていきましょう。

1-1.値上がりすると思って買ったら値上がりせず損をした

私は株式投資をよくやっていたので、不動産も安く買って高く得ることが基本だと思っていました。
そこで希少価値が高く、今後値上がりが期待できる物件だけを絞って探していました。

そんな中、今後の値上がりが期待できる希少価値の高い湾岸エリアのマンションを購入しました。

初年度からキャッシュフローは60万円程赤字となりましたが、値上がりして売却できれば1000万円程度儲かると考えていたためあまり気にしていませんでした。

5年経ち、10年経っても大幅な値上がりはせず、購入価格より少し上がったり下がったりを繰り返していました。
累積の赤字は500万円を超えていて、返済は進んでいるので大損はしていないと思うのですが、毎月5万〜10万円の持ち出しがあるため、生活が厳しく貯金もあまりできない状態になってしまいました。

株は損が出たら損切りしやすく、大怪我はしないようにすることはできたのですが、不動産投資は簡単に損切りできる額でもなく、すぐ売れるものでもありませんでした。

今すぐ打っても赤字が広がるだけですが、当初あった貯金も減ってきていて今後どうして良いのか途方にくれている状態です。

◆失敗しないためのポイント

値上がり益目当ての不動産投資はお勧めしません。
値上がり益だけが目的になると、仮想通貨等と同じで投機的な投資になってしまいます。
不動産投資は値上がり益がなくとも利益が出る投資です。

値上がりはしたらラッキーくらいのつもりで、しっかりとした事業計画・シミュレーションをしましょう。

1-2.手軽な区分マンションから始めたら大損をした

新卒で上場企業に就職して4年経って、iDeCoなど資産形成を考えていました。
そんな中同期がマンションオーナーになったと言われて20代でマンションを買えるんだと驚きました。
融資を受けて買ったみたいで、そんなの買えるのか、返済大丈夫か心配でした。
都心のマンションで、駅も近いしリスクはなく、自己資金も使わずに全額ローンで買えたとのことで代でマンションオーナーなんて同僚とはいえすごいなと思いました。

聞けば自分もできそうなので、同僚が買った不動産屋さんを紹介してもらい自分も進めてみました。
マンションオーナーになりたいのもありましたが、そもそも資産形成をしたいので大丈夫か確認したところ、定年する頃にはマンションが自分のものになり、日々の返済も家賃から払えて都心なのでほとんど空室はでないとのことで進めることにしました。

都心で駅徒歩3分のワンルームマンションを紹介されました。
良い物件はすぐになくなってしまうと言われ、即決で購入申し込みをしました。
返済は毎月6万円ですが、賃料は8万円でほぼ空室は出ないし、毎月少しお小遣いがもらえるくらいかなと思っていました。

実際購入してすぐに入居者が付き、家賃が発生したのですが、ほぼお金は入ってきませんでした。
理由は修繕積立金やマンションの管理費で合計1万円程かかり、賃貸の管理費もかかることで手元には5000円程度でした。
それでも最終的には自分のものになるし良いかと思っていたら、固定資産税で5万円程かかりました。
これではほぼ手元にお金が残らないので大丈夫か確認したら、減価償却で節税になっているし、保険替わりのもなるしこれで良いと言われました。

5年経ち、賃料が下がったことで毎月収支がマイナスになり、年間でいうと15万円程度のマイナスになってしまいました。
キャッシュフローで少しお小遣い程度になると思って買ったんですが、むしろマイナスになり売ろうにも当初買った金額では売れずどうしようか困っています。
住宅ローンやほかのローンにも影響するし、今後少し損してでも売ろうか悩んでいるいます。

◆失敗しないためのポイント

区分マンションは新築・中古問わず利益が出しにくい為お勧めしません。
区分は一棟に比べて自分でコントロールできないマンションの管理組合に支払う「管理費」「修繕積立金」があり、この経費を入れると黒字化する難易度が非常に高いからです。

不動産投資で利益を出したい場合は一棟を選ぶと良いでしょう。

1-3.土地値が出てる物件なら失敗はしないと思っていたらキャッシュフローが回らなくなった

収入の2本目の柱として不動産投資を考えていました。
出来るだけ大きくしたいと思っていたのですが、色々な不動産屋さんで話を聞くと、融資枠があり無限には買えないとのことでした。
相談していく中で、債務超過にならなければ買い進めはずっとして行けると不動産会社や大家仲間に教えてもらい、債務超過にならない物件、つまり売買価格が積算価格を下回っている物件のみに絞って買い進めていました。

積算価格が出ている物件は比較的利回りは低かったのですが、利回り重視で買い進められなくなるより、積算重視で買い進められる方が結局は利益になると考えて、積算重視で進めました。

順調に3棟1億程度までは買い進めたのですが、そこから急に融資が出なくなりました。
理由は総債務が多い為、これ以上は3~4割自己資金を多めに入れなければ買えないという話でした。

債務超過になっていないのに融資が出ないのは納得がいかないため、既存取引銀行以外にも相談に行きました。
結果、どこも少ない自己資金での融資はしてくれませんでした。

元々聞いていた話では資産が債務を上回っていれば融資が止まらないと言われていたので納得がいかず不動産屋に確認すると、「資産が超過していれば理論上は融資が出るはずなんですが」と言われるだけでどうにもなりませんでした。

積算を重視していたのでキャッシュフローはあまり出ず、古い物件が多かった為修繕費はかかり、追加で不動産も買えないという状態でどうにもならなくなってしまいました。

何とか購入時くらいの物件価格で売却して、キャッシュフローが手元に残る物件に入れ替えていこうと思っています。

◆失敗しないためのポイント

中古一棟で気をつけなければいけないことの一つに積算を気にしすぎることがあります。
融資額≦積算額であれば融資は無限にしてもらえると思う人も多いのですが、この事例の様に債務額が大きくなると結局は融資は出なくなってしまいます。

融資が無限に組める前提ではなく、融資額は最大でも2~3億円程度までと考えて1棟1棟利益が出る物件を選んで進めて行くことが重要です。

1-4.利回りを重視したらランニングコストがかかりすぎて赤字になった

利益を出すには、利回りが高く立地がそれほど悪くない物件を買うことが重要だと考えていました。
多くの不動産屋さんを回る中で、首都圏で駅5分利回り15％の物件を手に入れることができました。
築は30年と古いですが、満室経営で駅に近かったため即決でした。

満室で購入認め購入直後から利益があり、初年度もキャッシュフローは80万円出ていて良い物件が買えたと喜んでいました。

ただ、購入直後から水漏れの修繕が発生して修繕が発生していました。
2年目には最近の異常気象で大雨が続き雨漏りがしてしまいました。
雨漏りの補修はひとまずしたのですが、翌年の夏にも雨漏りが発生し、今後が不安なため屋根の防水と外壁の塗り直しをすることになりました。

1000万円の見積もりがきてとても払えないと思い、何社か当たって800万円でやってくれる会社を見つけてなんとか施工できました。

ただ、これで一気に貯金がなくなってしまいました。
当面大きな修繕は発生しないと思いますが、今後も水道管は老朽化しているので水漏れなどがある可能性があります。
こちらも根本的に修繕したいですがやはり数百万円かかると言うことでとても今すぐはできません。

利回りが高ければ利益は出易いと思ったのですが、購入後にこれほどお金がかかるとは思っていませんでした。

当面は小さな修繕が出たらできるだけ小額の修繕でごまかしつつ、大きな事故がないことを祈ってお金を溜めていくしかないと思っています。

◆失敗しないためのポイント

利回りだけを重視するとこのような落とし穴にはまります。
利回り＝リスクです。
利回りは高くてリスクが低いという事は基本的にない為注意が必要です。
この事例の場合、築が古く修繕が必要になる可能性が高いから利回りが高くなっているという事です。
他にも利回りが高い理由は、融資が組みにくい、田舎、築が古い等色々と考えられます。

ただのお買い得物件というものはほぼ存在しない為、利回りが高い理由をしっかり把握し、問題ないかどうか判断する必要があります。

1-5.カリスマ大家のやり方を真似して大損をした

将来のためにも資産運用をしなければと思って色々探していく中で、比較的堅そうな不動産投資をしようと決めました。
不動産投資をしている同僚がいたので相談したところ、大家の会があって、そこで情報交換をしながら良い物件を買って来たということで大家の会に参加してみました。

会長さんは、私より若く、サラリーマンとしての年収は私より低い頃から初めて、今では30億円分の物件を持ち、会社もやめて専業大家になっているすごいカリスマ大家さんでした。

この会長さんが今限定10名で投資家サポートをしているということで応募し、面接の結果サポートしてもらえることになりました。
サポート内容はこの会長さんが拡大してきたノウハウを教えてもらい、ノウハウが使える物件を紹介してもらうと言うものでした。

会長さんは地方の中古RC物件を多く所有されていましたが、今は市場が違うと言うことで、都心の新築マンションを紹介されました。
2％程度の金利で融資を受けられてフルローンがでて、立地もよく固い投資と言うことで私の方針にもあっていてとても良い物件だと考え、すぐに購入を決めました。

都心のマンションだったため利回りはあまり高くなかったのですが、安定して稼げると言うことで良いと思っていたのですが、初年度からキャッシュフローがマイナスになり、翌年も毎年赤字になっていました。

会長さんに相談しようと思ったのですが、連絡が取れず、大家の会の友人に確認したところ、会は解散していました。
その後、友人や会で知り合った他の大家さんの話を聞くと、この会長は不動産屋と繋がっていて物件を紹介する事に1％の手数料をとっていたと言うことでした。

カリスマ大家さんのやり方であれば間違いないと思って、頭から信じてしまった結果、あまり計算もしないで物件を購入してしまいました。
もっとしっかり自分で考えて買っていればよかったと思っています。

◆失敗しないためのポイント

失敗する方で良くあるのが、カリスマ大家さんや不動産コンサルタント等、専門家に考えることを預けてしまって本来自分がやりたかった投資ではない投資をしてしまう事です。
最も良い不動産投資のやり方は時代や投資家の属性によって大きく変わって来ます。
他の投資家が成功したやり方がそのまま自分が成功できるやり方とは言い切れません。

本当に自分にとって良い進め方は何なのか、しっかり自分でシミュレーションをして判断するようにしてください。

1-6.「初回満室保証しますよ」安心して買ったら返済に困る物件になった

「初回満室保証しますよ」という言葉で安心して下調べが不十分だったことで利回りが落ち、返済ぎりぎりの物件を購入してしまったお話しです。

今考えるとセミナー講師のサラリーマン大家さんや営業マンのいう事を鵜呑みにしたことで失敗してしまったんだと思います。

そもそもは今の世代は年金がもらえるかどうかも分からず、将来の生活費に不安があった為、老後資金として不動産投資を考え始めたのがきっかけでした。

本も何冊か読んだのですが、どの本も言っていることが違っていて何が正しいのかよく分からなくなってしまいました。

そこで、実際にやっている人の話を聞けばもう少し分かるかと思って、サラリーマン大家さんの体験を聞けるセミナーに参加しました。
このサラリーマン大家さんは、私より給与は少ない人でした。
それでも、新築を中心に5棟も持っていて、年間1000万円のキャッシュフローが出ているという話を聞いて、もしかしたら自分も同じように出来るかもしれないとドキドキしていたことを覚えています。

セミナー後、セミナーを主催していた会社の営業さんから利回り9％の新築を紹介されました。
私の属性なら低い金利で資金調達が出来て、仲介手数料もかからない、非常に条件の良い物件を紹介してもらえました。
セミナーで話していた大家さんも持っていたような条件の良い物件で、かなり惹かれました。
とはいえ新築ですし、本当に空室が埋まるのか、埋まらなかったら返済できなくなってしまうし、とても不安になりました。
すると「初回満室保証しますよ」と営業さんから言われました。
すべて空室の状態から満室にするのは怖いですが、はじめ満室にして引き渡してもらえばあとは大丈夫だと安心して契約することにしました。

購入後は3か月かかりましたが満室となり、その間も満室の賃料を受け取ることができ、これで私も夢のオーナー生活ができると思いとてもうれしく思っていました。

9か月目で1人退去がでたのですが、1部屋位であればすぐ入るだろうと気軽に考えて賃料は同じ条件で管理会社さんにまかせっきりにしていました。
すると3か月経っても問い合わせも少なく入居が付きませんでした。
管理会社に聞いても「今は時期が悪くて賃貸を探している人が居ない」「賃料を5000円下げれば入るのでは」など賃料を下げる提案しかしてきません。
正直一部屋当たり5000円下げてしまうとキャッシュフローが厳しくなりますし、何とか下げないで募集していたら、3か月経っても空室が埋まらず、さらに3か月で4部屋の空室が出てしまいました。

管理会社が頼りにならないので、自分で近隣の賃貸会社に確認したところ、レントロールの賃料は平均1万円程度相場より高いことが分かりました。
初回満室になったのは、販売会社がお金を払って高い賃料でつけていたという事が分かりました。

その後下げた賃料でどうにか満室にはなったのですが、利回りは9％ではなく7.5%が妥当で毎月想定返済がぎりぎりのキャッシュフローになってしまいました。

初回満室保証で安心せず、しっかり賃料設定が正しいか検証しておけばこんなことにならなかったのにと後悔の日々です。

◆失敗しないためのポイント

売る側の家賃設定を鵜呑みにすることは非常に危険です。
賃料設定は高ければ高いほど売主側の利益になるからです。

賃料は地元の賃貸会社に相談して本来取れる賃料を確認するか、自分で賃貸のポータルサイトで相場賃料を確認するようにしましょう。

1-7.投資基準を高く持って物件を探し続けていたら融資環境が悪化し投資そのものができなくなってしまった

老後資金のために不動産投資をしようと色々調べ出しました。
不動産会社のセミナーや大家の会などに出る中で同じように不動産投資を始めようとしている友人もでき、情報交換しながら自分に合う不動産を探していました。
失敗談やリスクも多く聞くので、できるだけ安全に進めようと高い基準で判断するようにしました。
利回りが相場より高く、立地が良く入居に心配がない物件を探していました。
利回りが高く立地もよくと言う全てを兼ね備えた物件はないと不動産屋には言われるのですが、そのような物件もポータルサイトなどでは目にするので妥協せず探し続けることにしました。

同じ頃探し始めた友人達はなかなか完璧な物件はないので妥協して買っていっていましたが、ゆくゆく苦労することが明らかなのに無理をして買う必要は私はないと思って探し続けていました。

そんな中基準に完全に合う物件を見つけてすぐに問い合わせたのですが、物件を見にいく前に他の人で決まってしまったとのことでした。
今回は縁がありませんでしたが、やはり自分が希望する物件は存在しているので諦めずに探し続けました。
その後も情報としては良い物件が入ってくるのですが、自分が契約する前に他の人に持っていかれることが続いていました。

探し始めて3年経った今でも結局買えてはいません。
同じ時期に探し始めた友人達はキャッシュフローが結構出ているようで、次の物件の購入に向けて物件探しを再会していました。

全く進まないため流石に基準を落として基準に近い物件を見つけてすぐ契約しましたが、融資が希望条件に届かず解約となってしまいました。
3年前とは融資環境が変わっていて、同じ条件では融資が出ず、自己資金の範囲で購入できなくなっていました。

高い基準で投資をすることが自分の利益につながると思っていたのですが、結局買えないまま年がすぎ、融資環境も悪くなりより進めにくくなってしまいました。
今思えば、基準を高くしすぎず、ある程度利益が出ると考えられる物件を購入して進めていれば、今は利益を出せていたと思っています。

◆失敗しないためのポイント

掘り出し物を探しすぎると物件を買えず、本来得られていた利益を得られなくなる可能性が高くなります。
不動産投資をしようとしている人の中で掘り出し物を探す人は多くいます。
株など金融資産の投資に比べて市場の透明性が低いため、うまく探せば掘り出し物がありそうな気がするからです。

ただ、掘り出し物は存在したとしても市場の強者が買ってしまいます。
強者とは現金で買えるような不動産業者などです。

相場より少し良い物件で年収数百万円アップなど、十分な利益は狙えます。
相場からかけ離れた掘り出し物を探し続けて進められなくなるのは非常にもったいなく、時間がすぎると年齢があがり、融資条件も辛くなっていく可能性が高まります。

今市場にある中から最も良い物件を選んで進めるようにしましょう。