自分や家族、知人が不動産投資の詐欺にあっているかもしれない。
そう思ったらこの記事を読んでください。
不動産投資詐欺に遭わないためにチェックすべき6つのことをお伝えします。
私自身、不動産投資をしています。
不動産会社の社長として投資用の不動産の販売もしていますし、不動産投資自体はとても大切なことだと考えています。
しかし、不動産投資の業界は情報がオープンになっていない業界のため、怪しい投資の話や怪しい不動産会社、怪しい不動産の営業は沢山あります。
不動産投資詐欺を避けるには、しっかり業者や不動産の情報を調べたり、収支を確認することが重要です。
不動産業者や営業の言うことを鵜呑みにせず、しっかり調べることでほとんどの詐欺は避けることができます。
まずはこの記事を読んで何をチェックすれば詐欺に遭いにくくなるのかを理解して、できるだけローリスクに不動産投資で資産を増やしていってもらえればと考えています。
目次
1.不動産投資詐欺に遭わないためのチェックすべき6つのこと
怪しいなと思ったらまずこの手順でチェックしてみてください。
1-1.宅地建物取引業者登録があるか
日本では宅地建物取引業者として登録しなければ不動産の販売・仲介ができません。
不動産の紹介を受けている不動産会社が宅地建物取引業者として登録されていない場合は絶対に避けてください。
宅地建物取引業者として登録されているか国土交通省のページで確認できます。
1-1-1.確認方法 国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
こちらのページで不動産会社の名前や免許番号などで検索ができます。
例えば私の会社、PLAC株式会社を検索してみたところ以下の通りになりました。
PLACの正式名称はアルファベットなのでカタカナでも出るか試してみたのですが、カタカナでも無事検索できました。
読みにくいアルファベットなどで商号・名称がよく分からない場合は免許番号で検索してみましょう。
名刺やホームページに免許番号が出ていない会社は非常に怪しいので基本的には避けた方が良いと思います。
1-1-2.登録されてない会社が行う詐欺例 手付金詐欺
手付金詐欺とは、本来売買契約時に支払う手付金を売買契約前に支払わせ、その後持ち逃げする詐欺です。
不動産業者として登録されていない会社はそもそも不動産の売買契約をすることができません。
その為このような会社は何かしらの詐欺を行って逃げることを前提に考えている可能性が高いと思います。
手付金詐欺も含めて、不動産の所有者と偽って不動産を売却する地面師等、登録されていない会社からの不動産の紹介はまともなものではないので必ず避けてください。
1-2.過去に行政指導などを受けていないか
過去に行政指導などされている会社でないかが検索できます。
国土交通省「ネガティブ情報検索サイト検索」
こちらのサイトで会社名などで検索してみましょう。
もし出て来た場合は、概要や詳細が出ているので、今回の自分のケースに似ていないか
業者登録と違い出てこないことがほとんどですが、もし出てくるようなことがあれば注意が必要です。
ここに免許取り消しとなっていた場合は詐欺の可能性が高い為避けて下さい。
業務停止・指導の場合は内容を確認して、現在問題が解消されていそうであれば問題ない可能性もあります。
ただ、業務停止・指導を受けたことに変わりはない為、十分注意が必要です。
1-3.事業実態があるか
不動産会社として登録があったとしても、詐欺をする会社はあります。
名前だけ残っているような会社を買い取ってお金が集まったら逃げてしまうような会社です。
避けるためには事業実態があるかどうか確認する必要があります。
事業実態の確実な確認方法はありませんが、以下のような方法で怪しいかどうかを確認することができます。
1-3-1.ホームページを確認する
すぐ逃げるようなことを考えている会社はそれほどすごいホームページを作っていないことも多いです。
事業をしっかり行っているようなホームページがあるかどうかを確認しましょう。
ホームページがそもそもなかったり、1ページしかないなど情報が非常に薄い場合は詐欺の可能性があります。
怪しいと思ったら代表者の名前等で検索してみると過去どのようなことをしてきた人なのか分かる為お勧めです。
1-3-2会社を実際確認する
事業実態があまりない会社は、事務所に行っても生活感がないことがあります。
会社に行った時に無機質であったり、人がほとんどいなかったりなど、会社に行ってみることで分かることも多い為、必ず会社に行ってみるようにしましょう。
1-4.問い合わせたか声をかけられたか
相手から声をかけられた場合は詐欺の可能性があります。
不動産投資に限りませんが、真っ当な商売をしている会社は広告やホームページ等、各種コンテンツから問い合わせをもらえるように努力して、問い合わせをして来た人に商品を販売していきます。
価値のある商品であれば、無理な販売をしなくても知ってもらうことができれば販売はできるからです。
多くの不動産投資詐欺は声を掛けられることから始まります。
急に携帯に電話がかかって来てマンション投資を勧められる、マッチングアプリやSNSを通じて知り合った人から勧められたマンション投資など、こちらからアプローチしていない投資の勧誘は注意が必要です。
急に電話がかかってくるということは、どこかから名簿を手に入れてあなたにアプローチしてきています。
マッチングアプリやSNSではだましやすそうな人を探して美男美女がアプローチしてきます。
同僚や知り合いも本当に善意の場合もありますが、積極的に勧誘する場合は、勧誘した先の業者から報酬が出ている可能性もあります。
知り合いからの紹介だからと鵜呑みにせずにしっかり確認をしましょう。
1-4-1.相手から声を掛けられる詐欺の手口例 マッチングアプリ・SNS詐欺
購入者にとっては利益が出ない不動産投資を勧めるために、マッチングアプリでの出会いやSNSでの勧誘も盛んに行われています。
しっかりした商品の紹介をすると利益が出ないことがバレてしまうため、魅力的な異性に勧誘させるという手口です。
このような詐欺に合わないためにも、相手から勧誘された場合はしっかり注意してください。
1-5.収支シミュレーションをして矛盾がないか
将来の保険がわり、年金がわり、節税など、利益を売りにしていない不動産の紹介は詐欺の可能性があります。
利益が出ない不動産を購入させられる詐欺に合わないために、必ず収支シミュレーションをしましょう。
収支シミュレーションをすることで、利益が出ない物件を買うリスクを少なくできます。
このような物件を紹介してくる会社は、デメリットをできるだけ伝えないで買わせようとして来ます。
家賃の下落が計算されていなかったり、空室のリスクが入っていなかったり、修繕費の説明がなかったりなど、さまざまです。
共通して言えるのは、不動産運営にかかる費用やリスクを正確に伝えないことで利益が出るように見せかけて来ます。
そこで、自分でしっかりとしたシミュレーションをすることで、本当に進めて良い投資かどうかが判断できます。
不動産投資は事例も多く、銀行融資も出ることから、比較的将来の予測がしやすい事業です。
・賃料 年平均１％の下落と考えて計算してください。30〜40年目以降は一定で考えていただいても良いと思います。
・空室率 エリアによって変わりますが、大まかに5〜10％程度で考えてください。
・修繕費 国土交通省 計画修繕ガイドブックを参考にしてみてください。
・固定資産税・都市計画税 評価証明・公課証明などで確認できます。
・マンション管理費・修繕積立金 区分マンションであれば、マンションの管理組合に支払う金額を確認しましょう。
・清掃費 月1万円程度です。
・賃貸管理費 想定賃料の5．5％程度です。
・その他 インターネット無料など、ランニングコストがかかる物を入れるのであればその金額を入れてください。
これで、日々入ってくるお金や、日々出ていくお金のキャッシュフローがある程度計算できます。
ここがマイナスになってしまうと返済に給料からの持ち出しが必要となり、返済ができなくなると破綻してしまう可能性が出て来ます。
最終的には売却して利益・損失が確定します。
築年やエリアなど、物件によって売却時の価格は変わって来ますので、ここが分からない場合は無料査定を行っている会社（PLACもやっています）に問い合わせて確認してみてください。
こうして収支のシミュレーションをすることで、最終的にちゃんと利益が出るかどうかがわかり、詐欺にを避けやすくなります。
もし家賃は下落しない、空室は出ないなど、費用を少なく見積もるような提案があった場合は根拠を確認しましょう。
その根拠が大手の会社やシンクタンクが出しているデータや国など公共の出しているもの以外の場合は注意が必要です。
1-6.投機的な商品でないか
将来駅ができる計画があるなどの未確定な理由で相場より高い値段で物件を販売してくる詐欺もあります。
他にもさまざまな理由で今後「値上がりするから」という理由で高めの価格で販売している物件と業者は注意が必要です。
1-5で書いた通り、キャッシュフローが赤字になってしまうと、最悪破綻してしまいます。
建物価格は購入時から下がっていくことがほとんどです。
建物は時間経過で劣化していくため、これは当たり前のことです。
値上がりするのは土地が値上がりするか、そのエリアで何か特別なことが起こって価値が上がるなど、特殊な場合に限られます。
不動産価格が値上がりしなければ利益が出ない投資をしてしまう場合値下がりをしたり日々の支払いができなくなると破綻してしまうため、このような投資は避けるようにしてください。
2.本気の詐欺は個人では避けられない
ここまでお伝えして来た項目をチェックすることで多くの詐欺を避けることはできると思います。
ただ、本気の詐欺師は上場企業すら騙されてしまいます。
また、上場企業事態が詐欺行うこともあるので、完全に避けることは難しいのが正直なところです。
例をご紹介しますが、このような詐欺にあってしまった場合は、3章で紹介するところに相談してください。
2-1.大掛かりな詐欺 地面師
地面師（じめんし）とは、土地の所有者になりすまして売却をもちかけ、多額の代金をだまし取る不動産をめぐる詐欺を行う者、もしくはそのような手法で行われる詐欺行為のことです。
劇場型詐欺と言われていて、土地所有者になりすま人や仲介会社の演技をする人など、かなり大掛かりな詐欺です。
近い年代で有名な例では、積水ハウスが地面師に55億円5千万円を騙し取られた事件もあります。
このような詐欺はかなり大規模に行われるため個人が出会う可能性はそこまで高くないですが、少しでも怪しいと思ったらしっかり確認するようにしましょう。
2-2.違法建築詐欺
こちらは大手の企業も含めて建設会社が行う詐欺です。
違法な手抜き工事をして利益を得る詐欺です。
本来このような詐欺はできないように、建設に当たっては建築基準法に則った設計で建設を計画し、建設後に計画通り建設されているかを確認する、建築確認と検査があります。
ただ、この検査を本来通らない建設を行っているのに、検査が通ってしまっていた結果、違法建築の建物が多く建てられました。
この検査が通った証明の検査済証を発行されてしまうと、素人に見抜くことは非常に困難です。
壁が薄く声が通りすぎたり、階段や共用部が不安な作りになっているなど、引き渡されたあとでも何かおかしいなと思ったら建設した会社以外に依頼して検査してみましょう。
有料になりますがホームインスペクションを行って問題ないかどうか確認してみることも良いと思います。
おかしいと思っていたのに怠ってしまうと、最近では鉄骨階段が落ちて居住者が亡くなってしまうという痛ましい事件もおきました。
新築から10年以内は全ての建物が保険に入っているため何かあればその保険で改修できます。
怪しいと思ったらできるだけ早めに確認するようにしましょう。
3.詐欺に遭ったと疑われる時の相談先4選
詐欺にあった場合や詐欺と疑われる場合には下記の相談先に連絡してみてください。
不安を解消する為にも早急に相談しましょう。
優先順位としては、国民生活センター（消費生活センター等）と弁護士が高く、免許行政庁、宅地建物取引保証協会の順となります。
3-1．国民生活センター（消費生活センター等）
全国の都道府県や市町村に消費生活センター等が設置されており、商品やサービスなど消費生活全般に関する苦情や問い合わせ等、消費者からの相談を専門の相談員が公正な立場で処理に当たっています。
不動産投資の詐欺被害についても相談の受付や情報提供を行っていますので、是非活用しましょう。
日本全国お近くの消費生活相談窓口の案内は局番なし「188」となります。
3-2．弁護士
詐欺被害にあった場合、専門家の弁護士に相談すると良いでしょう。
しかし弁護士に直接連絡し、相談するのが不安に思われる方もいるのではないでしょうか。
そんな時は国によって設立された「法テラス（日本司法支援センター）」に相談すると良いでしょう。
法テラスは、「だれに相談すればいいの？」、「どんな解決方法があるの？」こうした問題解決への道案内をしてくれます。
不動産投資における詐欺にあった際は、1度相談し、情報やサービスの提供を受けると良いでしょう。
3-3．免許行政庁
不動産会社は免許を取得し営業をしています。
免許行政庁は悪質な不動産会社には営業停止や免許取り消しの行政処分を行います。
詐欺被害にあった場合には、経緯や詳細の内容、不動産会社名、担当者等を記録の上、担当の免許行政庁に相談してみましょう。
3-4．宅地建物取引保証協会
不動産会社のほとんどすべてが宅地建物取引保証協会に加入しております。
この宅地建物取引保証協会は所属する不動産会社の取引に関する相談に応じ、取引で生じた債権について上限額まで弁済する業務を行っています。
宅地建物取引保証協会は行政機関でないため、法的措置をとることはできませんが、必要に応じて国土交通省などへの告発を行ってくれることも期待できるため、相談先の1つとして覚えておくと良いでしょう。
4.まとめ
どうしても避けられないような大規模な詐欺はありますが、ほとんどの詐欺はここまで書いてきたチェック項目でチェックすれば避けることができます。
詐欺はもちろん騙す方が悪いですが、詐欺に遭ってしまうと被害金額がそのまま戻ってくることは稀なため、避けられる詐欺は自己防衛できるようにしましょう。
今紹介されている物件や会社が詐欺じゃないかと思ったらすぐに3章で紹介した所に相談してみてください。
怪しいと思ったらできるだけ多くの人に相談してみましょう。
公の機関に聞きにくい、相談しやすい知り合いがいないなどあればうちの会社に相談してもらっても良いです。
全て対応できるかはわかりませんが、一般的に考えて怪しいかどうかなどはお話できると思います。
不動産投資事態は私も今でも行っていますし、今後年金だけで老後を過ごすことができない日本人にとっては必須の資産運用だと思っています。
しかし、詐欺にあってしまうとこれまで作ってきた財産が台無しになってしまう可能性もあります。
詐欺に合わないように気をつけて、しっかり利益が出る不動産投資で、皆さんが満足できる人生を送れる様を祈っています！
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