年収800万円になったら不動産投資をした方が良い6つの理由

年収800万円以上は給与所得者の約9.8%です。
一般的に考えれば余裕のある暮らしができるように感じますが、特に東京などの都会で暮らしている方は特別裕福という実感はないのではないかと思います。
独身で年収800万円の人の場合、税金や社会保険料を引いた手取りは約589万円です。
ここから賃料や生活費を引くと、そこまで大きなお金は残せないと思います。
節税や将来のためにもっと資産形成をしたいと考えている人が多いのではないでしょうか。

ファイナンシャルプランナーの試算で、年収800万円の人が貯金以外何も投資をしなければ、80代で貯金がつきるという計算もあります。

年収800万円の人は、不動産投資を活用することで1棟目で年収を＋120万円以上増やせる可能性があります。
ただ、年収800万円であれば誰でもできる訳ではなく、金融資産が500万円以上で大きな安定した職業についていることなどの条件があります。

本記事では年収800万円でなぜ不動産投資をすると年収が増やせるのか、どんな人ができるのかを解説していきます。

1.年収800万円になったら不動産投資をした方が良い6つの理由

年収を増やしたい年収800万円の人には不動産投資がお勧めです。
その中でも新築一棟アパート投資が最もローリスクでミドルリターンを得られる最適な投資だと言えるでしょう。

それぞれ解説していきます。

1-1.融資が有利な条件で組める可能性が高い

年収800万円以上で大企業のサラリーマンや士業など安定した職業の人は有利な条件で融資が組める可能性が高いです。

銀行はお金を貸すことで収益を得ていますが、高いリスクは取りたくありません。
銀行が重視するのはとりっぱぐれないことです。

そのためには多くの自己資金を入れてもらって返済が滞った時は不動産を売って返済できる状態にするか、不動産収入から返済できなくても給料から返済してもらえる人に貸すかのどちらかになります。

年収800万円を超えている人は、給料から返済できるという評価を受け易いため、銀行から有利な条件で融資を受けやすい属性と言えます。

例えば年収700万円未満の人であれば一棟アパートに対して
金利3.9%、自己資金は物件の２割以上＋諸経費を入れなければ融資を受けることができません。

年収700万円以上の人であれば一棟アパートに対して
金利2.3% 　自己資金は諸経費のみで買える物件と金融機関もあります。

このように、年収800万円以上の人は比較的有利な条件で融資を受けることができます。

せっかく信用力があるのであればその信用力をフル活用して不動産投資に活かすことで収入アップが目指せます。

1-2.年収120万円以上のアップが目指せる

例えば物件価格7000万円で利回り8.5％の一棟アパートで、融資条件は金利2.3%、融資額物件価格の100%、諸経費は物件価格の7%490万円の場合、
融資　2.3% 7000万円　35年ローン　年間返済額約291万円
物件　7000万円　満室想定利回り8.5%　満室想定年収595万円

空室率や賃貸管理費・修繕費、毎年かかる固都税や清掃費などを抜くと約476万円残ります。
ここから返済すると税引き前の利益として185万円程度残ってくる計算になります。
ここから住民税含めて33%程度引くと手取り約123万円程度残ってくる計算になります。

実際このような形で手取り年収を増やしている人は数多くいます。
毎月約10万円の手取り収入アップが目指せるのはとても魅力的ではないでしょうか。

1-3.自己資金は数年で回収できる

前の章の例をそのまま使うと、476万円の手出しで、手取り年収120万円だとすると約4年で手出しの自己資金を回収できます。

あとは基本的にはキャッシュフローが増えていくのと、入居者からの収入でどんどん返済が進んでいくため、不動産価格が値上がりしなくても売却時は利益を出すことができます。

1-4.返済は入居者がしてくれる

不動産投資は入居者が皆さんの代わりにローンを返済してくれます。

不動産を購入することは同じでも、住宅ローンは自分で返すしかありませんが、投資用の不動産は入居者からの賃料でローンを返済することができ、さらに手元にお金が残る投資です。
住宅ローンは１馬力か奥さんとの２馬力でしか返済できませんが、投資用不動産のローンは入居者の数だけの馬力で返済していくことができます。

少しでも早く物件を購入することで自分のために返済してもらえる期間が増えるため、少しでも早く始めることで大きな利益が目指せます。

1-5.手間がかからない

年収800万円の人は本業が忙しいと思います。

本業が忙しい上に家庭もあるとなかなか投資にかける時間を捻出するのは難しい場合も多いです。
不動産投資は本業や家庭にかける時間をほとんど邪魔せずに行うことができます。
実務は賃貸管理会社に委託することで、オーナーは入居の可否や賃料・修繕の判断など、判断するだけで運営していくことができます。

もちろん購入時や資産を増やせるように勉強をする必要はありますが、実務は丸ごと委託できるので多くの時間をかけずに賃貸経営ができます。

1-6.安定収入が見込める

賃料相場はここ30年くらいほとんど変わっていません。
銀行がお金を貸してくれるのも賃貸経営は安定した収入から返済ができるという部分も大きいです。

この安定した賃料収入を元に事業計画を組むため、比較的ローリスクでミドルリターンを目指すことができます。

2.年収800万円の不動産投資に融資は通るの？適正な融資額は？

年収800万円で融資が受けられるのか、不動産投資ができるのか、どの程度の物件であれば買っても安心なのか不安は色々あると思います。

このあと解説していきます。

2-1.融資が通るのは自己資金が最低500万円必要＋安定した職業

年収800万円というだけでは融資は通りません。
年収800万円かつ、金融資産として最低500万円以上（できれば1000万円以上）あって、士業や上場企業のサラリーマン・公務員などの安定した職業についていると融資が出やすくなります。

実際は購入のタイミングで各金融機関の方針になりますが、基本的な金融機関の考え方はこの通りです。

2-2.ローリスクな物件と銀行を選んで、年収の10倍〜30倍程度が適正融資額

大きく年収や自己資金が増えない限り、年収800万円の人の融資枠はどの金融機関だとしても合わせて20倍〜30倍程度、16000万円〜24000万円程度までです。
この範囲でできるだけ効率良く物件を買うために、できるだけ条件が良く融資枠倍率の低い金融機関から初めて、徐々に条件が悪くても融資枠倍率の高い金融機関で買える物件を買っていきましょう。

受けられる融資額は上記の通りですが、融資枠いっぱいに融資を受けて大丈夫でしょうか。

結論から言えば、融資枠いっぱいの融資を受けても大丈夫だと言えます。

理由としては、前章でお伝えした通り、安定した賃料収入を元に事業計画が作れるからです。
不動産投資はこれまで多くの先人が歩んできた形のあるビジネスです。
返済は賃料収入からできる形を取ることができれば破綻のリスクは低くできます。
受けられる融資額は金融機関によって10倍程度〜30倍程度まであります。
無理なく返済できる事業計画を作ることができれば融資額は問いません。
無理なく返済できる物件を選びましょう。

3.節税は年収900万円を超える頃から考える

節税は語り出すと長くなり本稿の趣旨から外れてしまうう為、ここではポイントだけお伝えします。
基本の考え方としては、減価償却＋売却時の譲渡所得税20％と所得税・住民税（年収800万円であれば33%程度）との差額が節税につなげることができる金額です。
ただし、売買に関わる諸経費や修繕費などのランニングコストがかかることを考えると、最低課税所得900万円から、できれば1200万円程度から節税を考えると良いでしょう。

3-1.所得税と減価償却・譲渡所得税との差額での節税は、課税所得900万円未満では効果がほとんどない

譲渡所得税の20%と所得税・住民税（年収800万円の場合33%）の場合税率差は13%です。
不動産購入時に物件価格の7%、売却時に物件価格4%の諸経費がかかり、修繕費などもかかるため、節税できた分別のところにお金を支払っています。

課税所得900万円以上になってくると、所得税・住民税合わせて43%となり税率さが23%となります。
ここまで行けば節税のための物件を買っても採算に合わせやすくなります。
節税は課税所得900万円以上が見えてきてから考えましょう。

3-2.所得税は青色申告の65万円の控除で節税

5棟または10室から青色申告ができます。
青色申告をすることで、65万円の控除を受けることができます。
ただし、令和2年分の確定申告からは、65万円の控除を受けるためには一定の要件が必要になりました。

詳しくはこちら

国税庁「令和2年分の所得税確定申告から65万円の青色申告特別控除の適用要件が変わります」

まずは5棟または10室の投資を目指しましょう。

4.年収800万円だからこそ気をつけたい3つのこと

年収800万円の人が不動産投資をするにあたって気をつけたい３つのことをご紹介します。

4-1.節税メインの不動産投資には手を出さない

「節税」が一番のお勧めポイントで語られる不動産投資には手を出さないことをお勧めします。

前の章でもお話ししましたが、不動産投資での節税は最低課税所得900万円からでなければ現実的には節税に繋がりません（節税できる額と売買にかかる経費やリスクを考えると合わない）。

年収800万円の人は、特に節税・保険代わり・将来の資産形成と言う名目で区分マンションを勧められることも多いと思います。
同僚や知人でも区分マンション投資を行っている人もいるかもしれません。
区分マンション投資は少ない自己資金で始められ、年収が低い人でも取り組める不動産投資ですが、
区分マンション利益が非常に出にくい投資です。
理由としては、入居率は高い物件が多いですが、その代わり利回りが低く、マンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金など、一棟アパートではかからない費用がかかってくるため、黒字にすることが難しい事業です。
区分マンションだけでなく、節税をメインで勧められる投資は、利益が出ないため節税など利益以外の部分で勧めるしかない商品が多いです。 

詳しくはこちらの記事もご覧ください。

なぜ新築一棟アパート投資を通じて年間540万円の家賃収入を得ることができたのか？

年収800万円の人にとって、一棟アパート投資は、ローリスクでミドルリターンを目指せる投資と言えるでしょう。

4-2.本業・家庭に支障を出さない

不動産投資に時間・労力のコストをかけすぎると、本業や家庭に支障をきたすことがあります。
本業や家庭に支障をきたさない不動産投資をしましょう。

特に陥りやすいのは、利回りの高さだけに注目して不動産を購入するとリスクが高くなり結果仕事や家庭に支障がでてしまいます。
不動産投資も基本的には他の投資と同じで、利回り＝リスクです。

利回り＝リスクが高い物件は空室がなかなか埋まらない・建物が古くDIYやリフォームでお金や労力がかかるなど、コストがかかることが多いです。

また、管理会社へかかる費用も抑えようとして自主管理を選ぶ人もいますが、本業がある場合はお勧めしません。
実は私も実家で所有している物件は母が自主管理をしていて、何かあると私に電話がかかってきてしまいます。

お金・労力・時間のコストを不動産投資に使いすぎると本業や家庭に支障を来す可能性が高くなります。

リスクができるだけ低い物件を買い、管理はプロに任せることで、本業に支障をきたさずに不動産投資をすることができます。
年収800万円の人は本業も忙しい方がほとんどです。
不動産投資で余裕ができることで本業もより取り組みやすくなり、年収が上がる方も多いです。
本業に支障をきたさないような不動産投資を心がけてください。

4-3.できるだけ不確定要素が少ない投資をする

不動産投資はリスクを低くすることもできますが、リスクの高い投機的に近い投資方法もあります。
前の章で書いたとおり、不動産投資は安定した事業計画ができることが強みの一つです。
投機的な投資は避けた方が良いでしょう。

投機的になるのは
・不動産価格の値上がりを期待して買うこと
・修繕費がいくらかかるかわからない中古を買うこと
などの、購入後の不確定要素を事業計画に組み込んでしまうことだと考えています。

不動産価格が値上がりしようとしまいと利益が出せる事業計画と、購入後修繕費がどうなるかわからない築古物件は避けての不動産投資をしましょう。

5.まとめ

年収800万円の人には不動産投資がお勧めです。
年収100万円以上アップさせることも全然夢ではありません。
4章で書いた通り、気をつけなければいけない点はいくつかありますが、不動産投資はリスクを最小限に抑えてミドルリターンを得られるように工夫することができます。

銀行融資や物件など、具体的にどうすれば良いか分からない方がほとんどだと思います。

お勧めの不動産投資は別記事をご覧いただくか、直接弊社へお問い合わせください。
年収800万円の人にとってお勧めの金融機関や物件、進め方などのお話をさせて頂けます。

不動産投資で収入の柱を増やし、将来の不安がない状態でお仕事をすることで、現在の本業やご家庭により良い影響が出せるようにお手伝いできれば幸いです。