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バリューアップ

老朽化した不動産に、リニューアル(リノベーション)、リフォーム、コンバージョン、耐震補強等を実施することで、不動産の価値向上を図り、収益性を高くすること。

バルクセール

複数の不動産や債権をひとまとめにして売買を行うことをいう。
採算性の高いものと低いものを組み合わせて、取引の効率を高めるために行うケースが多い。

表面利回り

年間家賃収入を投資金額(物件価格)で割ったものです。賃貸経営にかかる経費等を考慮に入れていないため大まかな指標として使用される。

ビークル

資産の証券化などに際し、資産と投資家を繋げる機能を担う組織体を指し、特定目的会社等の会社組織、特定目的信託等の信託、匿名組合等の組合組織など、多様にある。
資産から生じる利益を投資家に運ぶことから、車両や媒体を意味するVehicle(ビークル)と呼ばれる。
もしくは、実物資産ではなく資産の価値を保有することに着目して、「器(うつわ)」と呼ばれることもある。
主な機能は、リスクを資産の範囲に限定すること(倒産隔離機能)や、生じる利益に対する二重課税を回避すること。

不動産投資インデックス

不動産の収益性を一般的に示すための指標のこと。
個別の不動産に対しての収益性ではなく、不動産市場全体の動向を収益性の視点から把握する指標である。
不動産の収益性は、期間中に得られる純収益(インカムゲイン)と、期間中の資産価値の増減(キャピタルゲイン)に分かれるが、不動産投資インデックスは両者を総合化したもの、 またはそれぞれを独立させて指標化する場合もある。
また、地価動向など不動産市場の一般的な動向を収益性に限定せずに把握しる指標を不動産インデックスと呼ぶことがある。

不動産投資顧問業

不動産投資を検討している顧客に対して、専門的な助言や調査報告、投資の判断、取引の代理などを行う業務のこと。
国土交通大臣の不動産投資顧問業登録制度に登録をすることができ、その業務は大きく2種類あり、市場調査・分析、適格診断、運用に関する評価などの助言のみをおこなう 「一般不動産投資顧問」と、助言に加えて投資一任業務をおこなう「総合不動産投資顧問業」に分かれる。この登録制度には知識・経験などに審査基準が設けられ、 不動産コンサルティング技能試験合格者などの高い専門性や、1億円以上の不動産に係る2年以上の業務経験などが要件となっている。「総合不動産投資顧問業」に関しては資本金1億円以上などの財務要件もある。

不動産投資信託(リート)

投資信託のうち、不動産を運用の対象とするものをいい、不動産の証券化手法のひとつ。
一般にはREIT(リート)を呼ばれるが、日本では不動産保有者と運用者を分けるなどの規制があるため、区別をしてJ-REIT(Jリート)と呼ぶ。
基本的な仕組みは、多数の投資家から資金を集め、不動産投資信託を運営する「投資法人」がその資金を不動産(オフィスビルなど)に投資し、
不動産から生ずる賃料収入などを投資家へ配分する。
その中でも大きく2つに分けることができ、資金を信託したうえで、その資金を不動産投資として運用する方法の契約型と、投資家が特定の法人を設立して不動産投資を行う方法の会社型がある。
実際に日本で行われている不動産投資信託の大部分は会社型で、その担い手を投資法人と呼ぶ。

不動産特定共同事業法

複数の投資家が出資をして、不動産会社などの専門家が不動産事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業のこと。
任意組合契約と匿名組合契約、賃貸共有にかかわる契約の3種類ある。
この事業によって販売される不動産小口化商品は、バブル期には不動産の値上がりを見込んでのキャピタルゲインを狙ったものだったが、現在では収益性に着目したインカムゲイン重視になっている。

不動産ファンド

投資家から資金を集めて運用し、その収益を出資額に応じて配分するなかで、不動産投資を主とするものをいう。
不動産ファンドには、Jリートに代表される公募型と機関投資家に限定した私募型に分けられる。

不動産の証券化

不動産を流動化する手法のひとつ。不動産をSPC(特定目的会社)などに譲渡または信託をし、
商業ビルや賃貸マンションなどの不動産を担保にして有価証券を発行し、資金を調達する手法のこと。
この証券化によって不動産の価値が金融商品として取り引きされることになり、投資家は賃料収入などの収益に基づいて利払いや配当などを受取る。

不良債権

融資先の企業が破たんしたり、経営難に陥るなどして回収困難になっている貸出金を指す。
利息の支払いが滞り、収益を生まない不良資産のため、金融機関の経営の重荷となっている。

分配金

不動産投資信託(リート)の投資法人から、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭のこと。通常の株式会社でいえば「配当金」のようなもの。 分配金の原資となるのは、原則として投資法人のその会計期間中の所得(税引前当期利益価格)から、法人税等を差し引いた後に残る、
最終的な利益(当期純利益)を指す。

分離課税

株式や不動産等の売却によって得られた所得を他の所得金額と合計せず、分離して課税すること。
分離課税は、申告分離課税と源泉分離課税があり、所得の種類により異なる。
申告分離課税:山林所得、株式や不動産等の売却所得等
源泉分離課税:投資信託の収益分配金、公社債の利子等

フリーレント

建物等の賃貸契約において、一定期間、賃料を無料にすることをいう。入居促進の効果が期待できる。
事務所ビルの賃貸で採用されることが多いが、住宅においても採用するケースも増加している。

フルローン

金融機関からの全額融資で購入すること。一般的には収益性の高い物件に対して行われる。

プライベートファンド(私募ファンド)

投資家から資金を募って運用するファンドのなかで、資金を募る対象者が狭く限定されているものをいう。
通常、募集対象が50人未満のものをさす。対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」によるファンドなどがある。

プライムレート

プライムレートとは最優遇顧客である信用度の高い企業に適用される貸出金利のこと。
返済期間が一年以内のものを短期プライムレート、一年より長いものを長期プライムレートと言い、従来は公定歩合に連動していた。
現在は市場の金利動向に基づいて決められるようになりましたので、従来の公定歩合連動と区別し新短期プライムレート、新長期プライムレートと呼ばれています。

プロパティ・マネジメント

委託を受けて不動産の管理・運用を行なう業務のこと。特に収益性の確保・向上をめざした業務をプロパティマネジメントというケースが増えている。 運用計画の立案から、賃料の設定、テナントの募集・契約などの運用業務、また、不動産や設備の維持・保全、予算・収支の管理などの管理業務にいたるまで多岐に渡るが、これらをトータル的に最適化することが求められる。

ファンド

「基金」「資金」や「投資信託や年金基金の運用財産」の意味がある。多数の人から資金を募り、それで投資などを行うこと。
一般的には、投資信託の意味で使用される。

ファンドマネジャー

金融資産を継続的に運用する専門家のこと。投資信託会社や年金などの機関投資家、投資顧問会社に所属し運用を行う人のこと。
一般的には投資信託会社に所属し、投資信託の運用を担当している人のことをいう。
運用対象は、株式、債券、不動産、為替などで、ファンドの性格に応じて多様。投資顧問業として業務に携わることもある。

ヘッジファンド

公募によって世界中の投資家や企業などから広く小口の資金を集めて大規模なファンドを形成し、大量の資金を動かし、
短期間に高い運用利益を稼ぐことを目的とした私募ファンドの事。
運用対象は、通貨、株式、不動産など広範囲に及び、金融派生商品も活発に利用される。一般的にハイリスク・ハイリターンといわれている。

ペイオフ

金融機関が破綻した場合に預金者等の保護や資金決済の履行の確保を図る預金者を保護するための制度のこと。
預金者1人当たり、1金融機関ごとに合算され、元本1,000万円までとその利息等が保護される。1,000万円を越える部分については、破たんした金融機関の財産の状況に応じて支払われるため、一部支払われない可能性がある。

法定相続分

相続発生時に、複数いる相続人うち、誰にどれくらいの財産を受け継ぐか民法で定めた割合のこと。相続分は相続順位によって指定されている。
遺言や遺産分割協議で、法定相続分とは違う分け方も可能。
相続争いがあり家庭裁判所の調停・審判や訴訟によって分割をする場合や、相続税の計算は、法定相続分が基準になる。

簿価

帳簿価格の略称。一般には該当資産の取得原価を指す。企業会計においては、会社が所有する資産の帳簿上の価格のことをいう。
帳簿残高とも称する。対する言葉として時価がある。

ポートフォリオ

企業や個人投資家などが保有する株式や債券、不動産等の資産の構成内容のこと。
資産を分散投資して全体の資産価値が減少するリスクを低減するために、ポートフォリオを作成する。

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