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サービサー

債権回収専門業者のこと。
債権の取り立て代行やそれに付随する業務を行う。債権回収代行業務として証券化、流動化した債権の回収、管理等の業務を行う主体のこと。
業務を行うには、サービサー法に基づく認可が必要。

サブリース

業者が物件を借り上げて、第三者に賃貸(転貸)するサービス。
入居の有無に関わらず安定した収入が見込める「空室保証」・「家賃保証」がセットになったサービスを提供している業者が多い。

CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)

事務所、ホテル、ショッピングセンター、賃貸マンションなど商業用の不動産に対して担保にした貸付債権から得られる金利収益を配当原資にした証券のことで、 商業不動産担保ローンや商業不動産担保証券などと呼ばれる。

Jリート

不動産投資信託のことで、証券取引所に上場されている。
投資家から集めた資金を元にオフィスビル、商業施設、マンションなどに投資を行い、そこから得られる賃料収入から費用を差し引いた収益を
配当金として分配する。

私募ファンド(プライベートファンド)

投資家から資金を募って運用するファンドのなかで、資金を募る対象者が狭く限定されているものをいう。
通常、募集対象が50人未満のものをさす。対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」によるファンドなどがある。

信託受益権

資産をいったん信託銀行などに信託し、その「資産から発生する経済的利益(賃料収入など)を受け取る権利」を売買するという取引形態を資産の流動化といいますが、
その中で「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことを信託受益権といいます。
なお、信託受益権を保有する者(受益者)は、信託法、信託業法及び信託契約の定めに従って、受託者に対して一定の義務を負うことがあります。

時価会計

企業の資産と負債を毎期末の時価で評価する会計のことで、資産会計の計上基準に関する用語のひとつ。
これまで企業は、決算をまとめる際、所有している株式、社債、不動産などの資産を買った時の値段(取得原価)で計上していた。そのため、こうした資産の価格が大きく変動しても決算上では、 利益や損失は出ていなかったが、会計制度の国際的な統一化の流れに沿って、時価による評価方法が導入された。
これにより含み益の益出しによる損失の補填や、含み損を抱えていても売却するまで分からない、会社が倒産した場合、後で多額の不良債権発覚などといったことを防ぐことができるようになった。

借地権

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。借地権者は地代支払い等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広くみとめ(同法5~7条)、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買取請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。
借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約に当たっては、その割合の権利金が授受されることがある。

借地借家法

普通借地権においては、借地権設定者が存続期間の満了に際して更新を拒絶するには 正当の事由を具えることが必要であった。
これに対して、借地権を終了させるのに正当の事由を必要としない新しい借地制度が平成4年借地借家法によって創設された。
定期借地権(一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、 事業用借地権)がそれである。これらはまとめて「定期借地権」とよばれることが多いが、
借地借家法上では一般定期借地権のみが「定期借地権」という名称を与えられている。

収益還元法

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。この収益還元法による試算価格を「収益価格」という。 収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。
直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求める方法である。
またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、
それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法である。

修繕積立金

集合住宅の区分所有者が共用部分の大規模な修繕に備えて定期的に積立てしているお金の事で、管理費とは区別して経理上の管理をされることとなっている。

使用貸借

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。
借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。
使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、
借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。

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積算評価価格

積算評価価格とは、建築費と土地値を元に、物件価格を計算したもの。
建物・土地の評価額は以下の計算式で算出できる。
建物の評価額=再取得単価(木造15万・軽量鉄骨13万・鉄骨17万・RC20万)+延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数) 土地の評価額=土地の価格+土地の広さ(㎡数)

積算法

積算法とは、不動産の鑑定評価方式である原価方式のうち、賃料を求める手法のことをいう。
原価法や取引事例比較法により求める基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、その不動産の賃貸借等の継続のために必要な諸経費を加えて賃料を求める手法。

総合課税

所得全体をまとめて計算して課税する方法のことで、不動産賃貸によって得た所得は「不動産所得」として、課税の対象になります。
他の所得(サラリーマンの場合は「給与所得」)と合わせて課税されます。
なお、「所得」とは、収入金額ではありません。収入金額から必要経費を差し引いたのが「所得」です。
不動産所得の場合、「必要経費が家賃収入より多い」すなわち「所得がマイナス」ということもありえます。給与所得が400万円で、
不動産所得がマイナス100万円であれば、合算した「300万円」に対して税金が課せられます。

底地

借地権等が設定されている土地の所有権を底地権という。
底地の価格は、更地の価格から借地権の価格を差し引いたものであるが、理論上は、地代純収益を資本還元した価額が底地価格と等しくなる。
更地の価格にしめる底地価格の割合は、土地の用途等によって異なるが、一般的には商業地より住宅地のほうが割合が高くなる。

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