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元金均等返済

返済額にしめる元金の金額が一定の返済方式。元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が多く、返済が進むとだんだん少なくなる。
金利や返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も少なくなる。

還元利回り

キャップレートとも呼ばれ、資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。
資産価値は、発生すると考えられる収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、
このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りとなる。

元利均等返済

返済額(元金と利息を合計)が一定となる返済方式。毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になる。

管理形態

マンション共有部分と敷地の管理は管理組合が行なうが、業務を管理会社に委託しているかどうかで以下の形態に分かれる。
(1)全部委託管理:管理業務の全部を専門の管理会社に委託している場合。
(2)一部委託管理:たとえば清掃は管理会社に委託しているが、会計業務は組合で行なっているなどの場合。
(3)自主管理:管理組合が直接管理員を雇用したり、清掃業者等と契約して、管理会社を通さず直接管理している場合。

管理費

マンションの管理組合が、区分所有者から徴収する費用の中で「修繕積立金」と並んで代表的なもの。日常的な維持管理に充当される。

既存不適格

建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、当該規定に全面的に、
または一部が適合していないものをいう。既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され(同法3条2項)、
そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない(同法3条3項、86条の2)。

金融商品取引法

金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することを目的とした、証券取引法を全面的に改正することにより平成19年9月に施行された法律。
企業内容等の開示制度、金融商品取引業者等に対する業務規制、金融取引所の開設・運営についての規制などを規定している。
不動産を証券化した商品の発行や取引についてだけでなく、不動産の流動化によって生み出された全ての金融商品の取引等に対しても適用される。
ただし、不動産特定共同事業法の対象となる商品については適用対象から除外される。

共益費

マンションやアパートなど共同住宅等で廊下やエレベーター、玄関などの共用部分等の維持・管理費、セキュリティなどにかかる費用のこと。

競売物件

住宅ローンの破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。
一般的な市場価格より安く手に入る可能性もあるが、権利関係が複雑なケースが多く、事前調査が必要。

基準地価

毎年7月1日時点の地価を各都道府県ごとに調査し、9月中旬に国土交通省が発表するもので、1月1日時点の公示地価と併せて一般の土地取引の指標となっている。

キャッシュアウト(キャッシュ・アウトフロー)

資金の流出をキャッシュアウト(キャッシュ・アウトフロー)、資金の流入をキャッシュイン(キャッシュ・インフロー)と呼び、
その双方を合わせてキャッシュフローと言います。
不動産投資において投資資金の全部、または一部を借入金で賄っている場合は月々のローン返済が必要となりますが、 家賃収入がその返済額を
上回る場合をキャッシュ・インフロー、下回る場合をキャッシュ・アウトフローと言います。

キャップレート

還元利回りのこと。一定期間の純収益(NOI)を対象不動産の市場価値で割って算出する。
一般的には、対象不動産のキャップレート、NOIを所与として当該不動産の収益価格を算出することから、キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わることとなる。

キャピタルゲイン

債券や株式、不動産など資産価値の上昇による利益のことを言う。
購入価格(から購入経費を差し引いた額)と売却価格(から売却経費を差し引いた額)の差による収益(ただし一般事業の仕入れと販売のような流動性・反復性の高い物は含まない)で、
資本利得、資産益と訳せる。価格が下がって損をすることもあるが、この場合はキャピタル・ロス(capital loss)と呼ぶ。

区分所有権

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、 その各部分を目的とする所有権をいう(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別される。 専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。
共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用する(同法13条)。専有部分の処分は自由であるが、
敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。

グロス利回り

表面利回りと同義。

建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、
建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている(建基法53条)。

減価償却費

建物及び設備の経年による劣化部分につき毎年一定方法で費用として不動産所得の計算上経費化されるもの。
「定率法」と「定額法」があり、平成10年の改正で、平成10年4月1日以降に取得された建物については、「定額法」のみ適用され、付属設備等については従来通り「定率法」が適用できる。
また、平成19年の改正で平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産は取得価額の全額(備忘価額1円を除く)が償却可能となった。

原価法

対象不動産を評価する時点での再調達原価を求め、減価修正を行い不動産価格を求める不動産鑑定手法のこと。
不動産鑑定手法にはこのほかに、取引事例との比較により価格を求める取引事例比較法と対象不動産が生み出す利益を基に価格を求める収益還元法がある。

現況有姿

現在あるがままの状態を意味。
売主の瑕疵担保責任を免れるために、売買契約中に「現況有姿で引渡す」旨記載して取引することがあるが(これを「現況有姿売買」という)、
引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的(直地には免れない)に解する意見が強い。

原状回復義務

建物賃貸借契約の終了時における賃借人のなすべき義務の一つ。契約期間の満了に伴い、建物賃貸借契約が終了したとき、
建物賃貸借契約は将来に向かって消滅する(民法第620条)が、賃借人は当該建物を賃貸借契約の開始時の状態に戻す義務を負う(民法第545条・第546条)。
この賃借人の義務を「原状回復義務」という。

現状有姿売買

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。
現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、 単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。

減損会計

会計基準のひとつ。事業用資産について現行の会計基準である原価法による簿価と時価を比較し、時価が簿価を下回る場合、その差額を損益計算書において損失として処理をする。
な減損会計では簿価が時価を下回った場合、その含み益は計上しない。

国際会計基準(IAS)

世界100カ国以上の会計士団体による組織「国際会計基準委員会(IASC)」により提案された企業会計に関する基準をいう。IASとも呼ばれる。
国際会計基準は、数十の意見書で構成されており、
1.会計の重点を連結決算に置くこと(単独決算から連結決算へ)
2.キャッシュフローを重視すること
3.資産や負債を時価ベースで評価すること(時価主義)などである。

固定資産税

固定資産評価基準により、市町村が固定資産の価格(=評価額)を決定し、これをもとに課税標準額(住宅用地の特例措置や土地の税負担の調整措置などの特例措置を講じた後の額)を算出し、税率を掛けて求める。
固定資産税は全国市町村財政の約45%を占める重要な財源となっており、現実には人口や産業の集積は地域的に偏在し、税源は地域間経済力格差、景気変動により大きく影響を受けている。
そこで日本全国どこでも同じ内容なり一定の行政水準を保つため、地域ごとの税収の違いを補填する地方交付税制度がある。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のこと。
この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年ごとに評価替えが実施されている。

コンバージョン

既存建物の中で物理的な耐久性を残しながらも競争力を失った業務ビル等を改修し、用途を住宅等に変更することにより蘇生し、
既存ストックの改善を図る建物の用途転用のこと。

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