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アセットアロケーション

投資の基本的な考え方のひとつ。運用に伴うさまざまなリスクを抑えつつ、効率的なリターンを達成するために、市場環境に応じて投資資金を複数の異なった債権や株式、不動産などの資産(アセット)に配分(アロケーション)する投資戦略のことをいう。

アセットマネジメント(Asset Management)

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全など、総合的に管理運営する、いわゆる投資顧問業務のことで、投資アドバイザーともいう。
特定の不動産にとらわれず、資産全体の組み替えを含むポートフォーリオのアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価などを
行うほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求される。

アレンジャー

証券化のプロセスにおいて、資金調達者と投資家との間の調整を行う者のこと。一般的には、証券会社や投資銀行がなることが多い。
業務は広範囲で、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、SPCの設立、格付けの取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認などの実施、または関与をすることが要求される。
特に利害関係者間の調整が重要となり、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範囲かつ専門的な知識を要する。

RMBS(Residential Mortgage Backed Securities)

住宅ローンからの権利返済金を担保に発行される「住宅ローン担保証券」のこと。MBS(モーゲージ証券)のひとつ。証券を買った投資家は住宅ローンの償還金や利子を受け取ることができる。
1999年以降、銀行、生命保険、ノンバンク、住宅金融公庫(現在は住宅金融支援機構)がRMBSの発行量を増やしたことにより市場は拡大した。
その中でも住宅金融支援機構によるフラット35(35年固定金利ローン)の証券化が最も規模が大きい。

ROI(Return on Investment)

投資に使った自己資金に対してのリターン(利益)の比率(%)。

ROA(Return on Asset)

自己資本だけでなく他人資本(負債)などを含めた総資産に対する値(総資産利益)のこと。純利益÷総資産として算出される。
債権者などの利害関係者から見て、その資金が有効活用されているかを計ることができる。

UPREIT

簿価が低く時価が高い土地を所有する者が、その土地を現物出資をして不動産投資信託(REIT)として運用することとし、
その後、出資分をREITの投資口(株式と同義)に転換する手法。
最大のメリットは、土地所有者が土地譲渡益への課税を回避できる点。土地の含み益を顕在化することなく課税を繰り延べることができる。

イールドギャップ

投資利回りと長期金利との差のこと。
不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。仮に年間の家賃収入が400万円、物件価格が5,000万円であれば利回りは8%になります。
一方この不動産のための購入資金を銀行が金利3%で貸してくれるとすると、投資利回り8%と借入れ金利3%との差5%がイールドギャップとなる。

インカムゲイン

投資によって取得したものが定期的に生み出す利益のこと。
不動産投資の場合、購入した不動産から毎月得られる賃料収入などがインカムゲインとなる。

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エクイティ

資本のこと。株式等により調達された返済義務のない資金。

エスクロー

取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。
不動産取引の安全を確保するために米国等では利用されている。

SPC(Special Purpose Company)

特定の資産を裏付け(担保)として有価証券の発行など、限定された目的のために設立された会社をいう。
不動産の証券化において、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達する役割を果たす。

SPC法

「資産の流動化に関する法律」の略称。 特定目的会社(SPC)や特定目的信託が、不動産などの資産を保有・運用し、その収益の裏付けとして証券や信託受益権を発行することによって、資産が流動化されたときの手続きやルールを定めた法律のこと。

SPV(Special Purpose Vehicle)

特別目的事業体のこと。不動産などの資産を裏付けに証券を発行するための組織を指し、「投資ビーグル」ともいう。
証券化の対象になる資産を法人本体から独立させることで、法人と投資家への二重課税を回避するための器や箱という位置づけになる。

NOI(Net Operating Income)

純営業収益のこと(Net Operating Incomeの略)で、総賃料収入から管理運営にかかる費用(固定資産税、管理費、修繕費等)を控除したもの。
投資判断の指標に用いられるNPV(正味現在価値)やIRR(内部収益率)を算定する際の収益として使用される。

FFO(Funds From Operations)

REITを評価するための指標のひとつ。純収益に減価償却費と不動産の売買損益を加え算出される(FFO=純収益+減価償却費+不動産売却損益)。
FFOを利用すると同一基準でREITごとのキャッシュフローが比較できる。
投資先不動産の運用によって生み出されるキャッシュフローのうち、投資家に配分することが可能な金額に相当する。

M&A

企業の合併・買収のこと。通常は企業全体の合併・売却だけでなく、一部の営業譲渡や資本提携なども含めた企業提携のことを総称していう。
M&Aの手法は、事業買収(営業譲渡、合併など)と、株式取得(株式譲渡、株式交換など)がある。
目的は、同業の企業同士が合併することによる経営効率の上昇、あるいは同業であるが、機能が異なる企業の買収による機能の充足や速度の向上などがある。

MBS(Mortgage Backed Security)

一般にモーゲージと呼ばれる住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を担保として発行される証券のこと。
主な種類として、住宅ローンを担保とし発行されるRMBS、オフィスビルやショッピングセンターなどの商業用不動産ローンを担保として発行されるCMBSなどがある。

オフバランス

財務体質を改善するために、保有していた資産を譲渡等することによって、バランスシート(貸借対照表)から外すこと。
不動産等の資産をバランスシートから外すことで、財務指標の一つであるROA(資産収益率)の改善が図れ、過剰に資産(不動産)を抱えこんだバランスシートの調整や資産の圧縮をすることができる。

オポチュニティファンド

私募ファンドのひとつで、市場平均より高い運用実績を上げることを目指す。
投資対象を限定せず、一般的に投資対象が限定的なファンドよりも比較的安価で取得できる。
投資家へのリターンは高いが、リスクも高い。

オオリジネーター

不動産証券化に関する用語のことで、不動産をもともと保有していた個人や企業のこと。

オーナーチェンジ

マンションや戸建て住宅を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。
入居者側からみると家主が変わることになる。購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

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